Quins impostos es paguen en vendre un habitatge a Catalunya?

Els impostos que cal pagar per la venda d’un habitatge a Catalunya me’ls conec bé. Al cap i a la fi, són una preocupació recurrent de molts dels propietaris d’immobles amb qui acostumo a treballar després que em contactin, i tard o d’hora surt el mateix dubte de sempre:

“Escolta, Josep Mª… quins impostos hauré de pagar al vendre casa meva?”

Primer de tot, he d’aclarir que no soc advocat ni especialista en aquest tema.

Segon, atesa la necessitat de resoldre aquest dubte, he pogut fer les meves pròpies indagacions al llarg dels anys i em veig capacitat per parlar-te avui dels dos únics impostos que t’haurien de preocupar com a venedor:

IRPF

Amb l’IRPF (Impost sobre la Renda de les Persones Físiques) és on Hisenda mira si has tingut guany amb la venda. No és un impost que paguis en el moment de signar, però apareix més tard, quan fas la declaració de la renda. El perill és no tenir-lo en compte i acabar pagant una cosa que no esperaves.

I sí, he dit que s’aplica sobre el guany.

Què es considera “guany”?

El guany patrimonial (que és el que és rellevant per a aquest impost) és la diferència entre el que et va costar l’habitatge en el seu dia i el que n’obtens ara en vendre’l. Però compte, que no és una simple resta…

Del preu de venda en pots restar les despeses de l’operació: la comissió de la immobiliària, la plusvàlua si la pagues tu, etc.

Aquest resultat és el que Hisenda fa servir per calcular quant tributes.

I quant és això? Doncs depèn del teu “tram”. Ara t’ho explico.

Trams d’IRPF que s’apliquen

Quan presentes la renda, aquest guany entra dins de l’anomenada renda de l’estalvi, que té diferents trams. Els que et poden afectar són aquests:

Primers 6.000 € de guany: 19 %
De 6.000 a 50.000 €: 21 %
De 50.000 a 200.000 €: 23 %
De 200.000 a 300.000 €: 27 %
Més de 300.000 €: 30 %

Ja veus que, com més hagis guanyat amb la venda, més puja el tipus. Si el guany és petit, la mossegada d’Hisenda també ho és.

Casos en què podries quedar exempt

Insisteixo que no soc expert en aquest tema, però pel que he pogut consultar, no tothom ha de pagar IRPF:

Si vens el teu habitatge habitual i reinverteixes els diners en un altre habitatge habitual. Tens 2 anys per reinvertir (abans o després de la venda). Si ho reinverteixes tot, el guany queda exempt. Si només en reinverteixes una part, quedarà exempta la part equivalent.
Si tens 65 anys o més i vens el teu habitatge habitual. En aquest cas no pagues IRPF pel guany, sense necessitat de reinvertir. Si no és el teu habitatge habitual, però destines el guany a contractar una renda vitalícia, també pots obtenir una exempció.
Si no hi ha guany real. Si vens pel mateix preu o per menys del que et va costar, Hisenda no et pot cobrar. Això sí, cal declarar-ho igualment.

Quan es paga l’IRPF exactament?

El pagaràs quan presentis la declaració de la renda de l’any següent a la venda. No pas a la notaria.

Ha quedat tot clar? Ara, parlem de l’altre impost.

Plusvàlua

La plusvàlua municipal (o Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, “IIVTNU” per als amics) és un altre clàssic.

La cobra l’ajuntament i grava l’increment de valor del sòl, compte, NO de l’habitatge. Aquí no es mira si tu has guanyat diners o no, es mira quant “diuen les dades cadastrals” que ha pujat el terreny des que el vas comprar.

És una manera d’ajustar el que guanyes per la possible especulació davant del que s’acaba pagant per l’immoble.

Com es calcula ara?

Des de fa poc pots triar entre dues maneres de calcular-la. I sempre convé mirar quina et surt més barata:

1. Mètode objectiu (per coeficients)

L’ajuntament aplica uns coeficients sobre el valor cadastral del sòl. És un càlcul estàndard.
Molts ajuntaments han apujat els coeficients darrerament, així que acostuma a sortir més cara que abans.

2. Mètode real (pel guany real)

Es calcula la diferència entre el que vas pagar i el que vens.
Després s’aplica el percentatge del valor del sòl dins del valor cadastral total.

Aquest segon mètode acostuma a ser més favorable si has guanyat poc o gens.

Pots triar el mètode més favorable. No estàs obligat a acceptar el càlcul que et doni l’ajuntament si veus que l’altre mètode et surt millor.

Quan no cal pagar plusvàlua

Quan no hi ha increment en el valor del terreny. Si el sòl no ha pujat respecte del que reflecteix la teva compra, no has de pagar.

Això sí: l’operació s’ha de comunicar igualment a l’ajuntament i justificar-la.

Termini per pagar

Si l’has de pagar, tens 30 dies hàbils des de la signatura de la compravenda per liquidar la plusvàlua al teu ajuntament. És un termini curt, així que sempre aviso els venedors perquè no els passi per alt.

Quines despeses addicionals ha de tenir en compte un venedor?

Ara que ja has vist els dos impostos clau, deixa’m parlar-te d’una altra cosa que també sol agafar per sorpresa: les despeses extra que assumeix el venedor quan posa el seu habitatge a la venda.

Aquí no parlem de més impostos, però sí de tot el que envolta l’operació. Són despeses normals, les té tothom, però convé que les coneguis perquè puguis calcular bé quants diners t’acabaran quedant a la butxaca. Que, al cap i a la fi, és el que t’ha preocupat en arribar a aquest article, m’equivoco?

Vaig per parts.

1. Comissió de l’agència immobiliària

Si decideixes recolzar-te en mi per vendre casa teva, cosa que et recomano si vols vendre-la amb èxit, tingues en compte que les immobiliàries cobrem una comissió per intermediació.

Aquesta comissió només es paga si es ven l’habitatge, i acostuma a estar entre un 3 % i un 6 % del preu final, més l’IVA. És un cost que assumeix el venedor, no el comprador.

Tot i això, una bona agència és una inversió segura, perquè acabaràs venent a millor preu, i això fa que sempre valgui la pena.

2. Certificats obligatoris

Per poder signar la venda, la llei et demana 3 documents:

Certificat d’eficiència energètica (CEE). És obligatori per vendre a Espanya. Te’l fa un tècnic. El preu acostuma a estar entre 60 € i 150 €, segons la mida i la zona.
Cèdula d’habitabilitat (només a Catalunya). Aquí, a Catalunya, la cèdula és imprescindible. Demostra que l’habitatge compleix les condicions mínimes per viure-hi. Si està caducada o no la tens, n’has de demanar una de nova.
Certificat de deutes amb la comunitat. L’administrador o el president de la comunitat ha de signar un paper que digui que estàs al corrent de les quotes. Això evita problemes al comprador.

3. Despeses de notaria

En una compravenda, gairebé totes les despeses de notaria les paga el comprador, però hi ha un detall que molta gent desconeix: l’escriptura original la paga el venedor.

No és una despesa gran, però convé tenir-la en compte.

4. Cancel·lació de la hipoteca

Si el teu habitatge encara apareix al Registre amb una hipoteca, encara que ja estigui pagada, cal deixar-la cancel·lada abans de la venda. Això genera dos tipus de despeses:

L’escriptura de cancel·lació a la notaria.
El registre, perquè la càrrega desaparegui del tot.
I, si encara et queda capital pendent, hi pot haver una comissió per cancel·lació anticipada segons el teu contracte amb el banc.

Tot això va a càrrec del venedor.

5. IBI i subministraments

Aquí hi ha força confusió, així que t’ho aclareixo ràpid.

L’IBI no és un impost per vendre, és un impost anual per ser propietari. La llei diu que el paga qui sigui propietari l’1 de gener.

Ara bé, en vendre, el que he vist que és molt habitual és prorratejar-lo: Tu pagues el rebut anual com sempre i el comprador et retorna la part proporcional des de la data de compra fins a final d’any.

És un acord que es deixa per escrit a la notaria.

Pel que fa als subministraments (llum, aigua, gas…), els has de deixar pagats i sense deutes.

Aquests són tots els impostos i despeses que cal tenir en compte en vendre un habitatge a Catalunya. Si t’he resolt tots els dubtes, pensa en mi la pròxima vegada que pensis a vendre un immoble, i contacta amb mi.