Comprar una casa o pis per reformar a Barcelona, val la pena?
Potser t’estàs plantejant si val la pena o no comprar una casa per reformar a Barcelona.
Si és per a tu, està clar que pot valer la pena, perquè ho gaudiràs, però si ets inversor, et pot anar bé sospesar els pros i els contres. Sobretot, tenint en compte el panorama barceloní, on hi ha tantes opcions que no és fàcil encertar-la.
Com acostumo a fer quan venc una casa per reformar al Ripollès, et recomano veure el context i analitzar-lo amb detall. Per tant, analitzarem els punts clau per valorar el teu cas.
Vegem raons per les quals val o no val la pena comprar una casa o un pis per reformar a la ciutat comtal.
Concepte clau: La plusvàlua forçada
Saps aquests programes americans que estan tan de moda i que mostren processos de comprar, reformar i vendre habitatges? T’hauràs fixat que al final de l’episodi fan una mena de resum i diuen: Valor inicial: p. ex. 600.000 $; invertit en reformes 100.000 $; valor final: 740.000 $. Aquests 40.000 $ de valor afegit és el que al sector s’anomena plusvàlua forçada.
Quan fas una reforma, no només hi sumes el cost dels materials i la mà d’obra; transformes el potencial de l’actiu. Aquells 40.000 $ extra són el benefici per haver assumit el risc i haver millorat l’atractiu al mercat.
Aquí tens les claus per entendre d’on surten aquests diners:
1. El valor afegit vs. el cost real
El mercat no paga pel que t’ha costat la reforma, sinó pel valor percebut.
Exemple: Si gastes 20.000 $ en una cuina moderna, un comprador pot estar disposat a pagar 30.000 $ més pel preu de la casa només per la comoditat de tenir-la nova i no haver de passar pel calvari de fer obres ell mateix.
2. Eliminació del “risc de l’obra”
Molta gent té por de comprar cases per reformar perquè els pressupostos solen inflar-se i les obres porten malediccions.
Quan tu lliures una casa “claus en mà” (llesta per viure-hi), estàs cobrant una prima per haver eliminat aquesta incertesa i l’estrès al comprador. El comprador paga un sobrepreu per la teva tranquil·litat.
3. L’efecte multiplicador de zones clau
No totes les reformes sumen igual. Hi ha zones estratègiques que disparen el preu de venda molt per sobre del seu cost:
- Cuines i banys: Tenen el retorn de la inversió (ROI) més alt.
- Eficiència energètica: Finestres noves o aïllament que redueixen factures futures.
- Concepte obert (open concept): Enderrocar una paret pot costar 1.000 $, però la sensació d’amplitud pot pujar el valor de la casa 10.000 $.
4. Actualització als estàndards del barri
Si totes les cases del barri valen 750.000 $, però la teva era vella i valia 600.000 $, en gastar-te 100.000 $, la poses al nivell de la resta. El mercat tendeix a equilibrar el preu a l’alça un cop la propietat ja no és “l’ovella negra” del carrer.
Resum de l’operació
| Concepte | Valor |
|---|---|
| Valor inicial | 600.000 $ |
| Inversió (cost) | 100.000 $ |
| Punt d’equilibri (break-even) | 700.000 $ |
| Valor de mercat final | 740.000 $ |
| Beneficis nets (capital) | 40.000 $ |
Un petit avís
Als programes de televisió tot sembla molt fàcil, però existeix el risc de la sobre-reforma. Si et gastes 200.000 $ en una casa en un barri on el sostre de preus és de 700.000 $, perdràs diners. El secret és no gastar mai més del que el barri pot suportar.
Fonamental per no tenir sorpreses desagradables:
Assegura’t que disposes de prou pressupost i tanca pressupostos amb els constructors per contracte on s’especifiqui bé quines obres hi estan incloses i què passa davant d’imprevistos.
A més, aquest contracte ha de deixar clar: Quins impostos s’apliquen, la quantia d’aquests, si s’inclouen o no taxes municipals d’obres, si el constructor s’encarrega de sol·licitar les llicències d’obres; i, molt important, el termini de finalització de les obres i, en cas de superar el termini, preveure clàusules de compensació econòmica pel retard en el lliurament; això evita que les obres s’eternitzin i acabin amb la paciència de la família.
El perfil de comprador
Si la teva intenció és comprar, reformar i vendre, aleshores tingues en compte, segons el barri on actuaràs i les característiques de l’immoble, quin potencial perfil de comprador tindràs.
Això t’ajudarà a definir els estàndards de la reforma, entendre si amb acabats estàndard o mitjans n’hi ha prou o si pots apuntar a una reforma d’alt estànding, que serà més cara, però també tindràs marges proporcionalment més alts.
L’exemple d’això últim seria quan enfoques la venda a compradors internacionals, famílies amb poder adquisitiu alt, o quan vens un pis de luxe a Barcelona.
Què és el que compres quan compres un habitatge?
És fonamental que tinguis una mirada més àmplia i global, que no et focalitzis només en l’habitatge que et venen i que sempre tinguis en compte que quan compres un pis estàs comprant 3 coses:
- El pis en si, amb les seves característiques i estat de conservació.
- L’edifici on es troba, amb l’estat de conservació dels seus elements comuns: Façanes; cobertes; escala; instal·lacions, etc…
- El veïnat i la convivència. És un altre factor de pes, saber que no hi ha problemes importants de convivència a l’edifici, ja sigui per disputes veïnals, ocupacions il·legals, alts nivells de morositat, titulars de pisos que estan difunts i ningú es fa responsable de l’habitatge ni d’atendre els pagaments amb la comunitat.
Aleshores, evita comprar per reformar quan :
- Els marges amb el possible preu de venda posterior són molt estrets, ja que els imprevistos a les reformes són del més segur que tindràs.
- No tinguis informació prou clara sobre l’estat de la comunitat de veïns. Conservació de l’edifici, possibles reformes importants; convivència veïnal.
Amb seny:
Al món immobiliari cal fer les coses amb cap, perquè no és tan fàcil com es mostra als programes de televisió i perquè amb una sola vegada que t’equivoquis pots tenir un problema econòmic que et duri anys. Aquí t’he deixat els punts clau a tenir en compte i valorar si et planteges tant una compra per a ús propi com una compra per reformar i vendre.
Si necessites vendre un habitatge a Barcelona, amb reformes o sense, contacta’m i estudiaré el teu cas.
