Comprar casa o piso para reformar en Barcelona, ¿vale la pena?
Quizás te estés planteando si vale la pena o no comprar una casa para reformar en Barcelona..
Si es para ti, está claro que puede valer la pena, porque lo vas a disfrutar, pero si eres inversor, puede ser útil sopesar los pros y contras. Sobre todo, teniendo en cuenta el panorama barcelonés, donde hay tantas opciones que no es fácil dar con la tecla.
Como suelo hacer al vender una casa para reformar en el Ripollés, aconsejo ver el contexto y analizarlo con detalle. Por lo tanto, analizaremos los puntos clave para valorar tu caso.
Veamos razones por las que vale o no vale la pena comprar una casa o un piso, para reformar en la ciudad condal.
Concepto clave: La plusvalía forzada
¿Sabes estos programas americanos que están tan de moda en los que muestran procesos de comprar, reformar y vender viviendas? Te habrás fijado en que al final del episodio hacen una especie de resumen y dicen: Valor inicial: p.ej.600.000 $ invertido en reformas 100.000 $; valor final: 740.000 $. Esos 40.000 $ de valor añadido es lo que en el sector se llama plusvalía forzada.
Cuando haces una reforma, no solo estás sumando el coste de los materiales y la mano de obra; estás transformando el potencial del activo. Aquellos 40.000 $ extra son el beneficio por haber asumido el riesgo y haber mejorado el atractivo del mercado.
Aquí tienes las claves para entender de dónde sale ese dinero:
1. El valor añadido vs. el coste real
El mercado no paga por lo que te ha costado la reforma, sino por el valor percibido.
Ejemplo: Si gastas 20.000 $ en una cocina moderna, un comprador puede estar dispuesto a pagar 30.000$ más por el precio de la casa sólo por la comodidad de tenerla nueva y no tener que pasar por el calvario de hacer obras él mismo.
2. Eliminación del "riesgo de la obra"
Mucha gente tiene miedo de comprar casas para reformar porque los presupuestos suelen inflarse y las obras llevan maldiciones.
Cuando tú entregas una casa "llaves en mano" (lista para vivir en ella), estás cobrando una prima por haber eliminado esta incertidumbre y el estrés al comprador. El comprador paga un sobreprecio por tu tranquilidad.
3. El efecto multiplicador de zonas clave
No todas las reformas suman igual. Hay zonas estratégicas que disparan el precio de venta muy por encima de su coste:
- Cocinas y baños: Tienen el Retorno de la Inversión (ROI) más alto.
- Eficiencia energética: Ventanas nuevas o aislamiento que reducen facturas futuras.
- Open concept: Tirar una pared puede costar 1.000 $, pero la sensación de amplitud puede subir el valor de la casa 10.000 $.
4. Actualización a los estándares del barrio
Si todas las casas del barrio valen 750.000 $, pero la tuya estaba vieja y valía 600.000 $, al gastarte 100.000, la pones al nivel del resto. El mercado tiende a equilibrar el precio hacia arriba una vez que la propiedad ya no es "la oveja negra" de la calle.
Resumen de la operación
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Valor inicial | 600.000 $ |
| Inversión (coste) | 100.000 $ |
| Punto de equilibrio (break-even) | 700.000 $ |
| Valor de mercado final | 740.000 $ |
| Beneficios netos (capital) | 40.000 $ |
Un pequeño aviso
En los programas de televisión todo parece muy fácil, pero existe el riesgo de la sobre-reforma. Si te gastas 200.000 $ en una casa en un barrio donde el techo de precios es de 700.000 $, perderás dinero. El secreto es no gastar nunca más de lo que el barrio puede soportar.
Fundamental para no tener sorpresas desagradables:
Asegúrate de que cuentas con presupuesto suficiente y cierra presupuestos con los constructores por contrato donde se especifique bien qué obras están incluidas y qué sucede ante imprevistos.
Además, este contrato debe dejar claro: Qué impuestos se aplican, la cuantía de estos, si se incluyen o no tasas municipales de obras, si el constructor se encarga de solicitar las licencias de obras; y, muy importante, plazo de finalización de las obras y en caso de exceder el plazo contemplar cláusulas de compensación económica por retraso de la entrega; esto evita que las obras se eternicen y terminen con la paciencia de la familia.
El perfil de comprador
Si tu intención es la de comprar, reformar y vender, entonces ten en cuenta, en base al barrio donde vas a actuar y las características del inmueble, qué potencial perfil de comprador tendrás.
Esto te ayudará a definir los estándares de la reforma, entender si con acabados estándares o medios es suficiente o si puedes apuntar a una reforma de alto standing, que será más cara, pero también tendrás márgenes proporcionalmente más altos.
El ejemplo de esto último sería cuando enfocas la venta a compradores internacionales, familias con nivel adquisitivo alto, o cuando vendes un piso de lujo en Barcelona.
¿Qué es lo que compras cuando compras una vivienda?
Es fundamental que tengas una mirada más amplia y global, que no te focalices solo en la vivienda que te venden y siempre tengas en cuenta que cuando compras un piso estás comprando 3 cosas:
- El piso en sí, con sus características y estado de conservación.
- El edificio en el que se encuentra, con el estado de conservación de sus elementos comunes: Fachadas; cubiertas; Escalera; instalaciones, etc…
- El vecindario y la convivencia en este. Es otro factor de peso, saber que no hay problemas importantes de convivencia en el edificio, ya sea por disputas vecinales, ocupaciones ilegales, altos niveles de morosidad, titulares de pisos que están difuntos y nadie se hace responsable de la vivienda ni de atender los pagos con la comunidad.
Entonces, evita comprar para reformar cuando:
- Los márgenes con el posible precio de venta posterior son muy estrechos, ya que los imprevistos en las reformas son de lo más seguro que tendrás.
- No tengas información suficientemente clara sobre el estado de la comunidad de vecinos. Conservación del edificio, posibles reformas de importancia; convivencia vecinal.
Con sentido:
En el mundo inmobiliario hay que hacer las cosas con cabeza, porque no es tan fácil como se muestra en los programas de televisión y porque con una sola vez que te equivoques puedes tener un problema económico que te dure años. Aquí te he dejado los puntos claves a tener en cuenta y valorar si te planteas tanto una compra para uso propio como una compra para reformar y vender.
Si necesitas vender una vivienda en Barcelona, con o sin reformas, contáctame y estudiaré tu caso.
