¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en Cataluña?

Los impuestos que hay que pagar por la venta de una vivienda en Cataluña me los conozco bien. Al fin y al cabo, son una preocupación recurrente de muchos de los propietarios de inmuebles con los que suelo trabajar después de que me contacten, y tarde o temprano surge la misma duda de siempre:

“Oye, Josep Mª... ¿qué impuestos tendré que pagar al vender mi casa?”

Primero de todo, debo aclarar que no soy abogado ni especialista en este tema.

Segundo, dada la necesidad de resolver esta duda, he podido hacer mis propias indagaciones con el paso de los años y me veo capacitado para hablarte hoy de los dos únicos impuestos que deberían de preocuparte como vendedor:

IRPF

Con el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) es donde Hacienda mira si has tenido ganancia con la venta. No es un impuesto que pagues en el momento de firmar, pero aparece más tarde, cuando hagas la declaración de la renta. El peligro está en que no lo tengas en cuenta y acabes pagando algo que no esperabas.

Sí, he dicho que se aplica sobre la ganancia.

¿Y qué se considera “ganancia”?

La ganancia patrimonial (que es la que es relevante para este impuesto) es la diferencia entre lo que te costó la vivienda en su día y lo que sacas ahora al venderla. Pero ojo, que no es una simple resta...

Al precio de venta puedes restarle los gastos de la operación: la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía si la pagas tú, etc.

Ese resultado es el que Hacienda usa para calcular cuánto tributas.

¿Y cuánto es eso?, pues depende de tu "tramo". Ahora te explico.

Tramos de IRPF que se aplican

Cuando presentas la renta, esa ganancia entra dentro de la llamada renta del ahorro, que tiene distintos tramos. Los que te pueden afectar son estos:

• Primeros 6.000 € de ganancia: 19 %
• De 6.000 a 50.000 €: 21 %
• De 50.000 a 200.000 €: 23 %
• De 200.000 a 300.000 €: 27 %
• Más de 300.000 €: 30 %

Ya ves que, cuanto más hayas ganado con la venta, más sube el tipo. Si la ganancia es pequeña, el pellizco de Hacienda también lo es.

Casos en los que podrías quedar exento

Insisto en que no soy experto en este tema, pero por lo que he podido consultar, no todo el mundo tiene que pagar IRPF:

1. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual. Tienes 2 años para reinvertir (antes o después de la venta). Si reinviertes todo, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, quedará exenta la parte equivalente.
2. Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual. En ese caso no pagas IRPF por la ganancia, sin necesidad de reinvertir. Si no es tu vivienda habitual, pero destinas la ganancia a contratar una renta vitalicia, también puedes obtener una exención.
3. Si no hay ganancia real. Si vendes por el mismo precio o menos de lo que te costó, Hacienda no puede cobrarte. Eso sí, hay que declararlo igual.

¿Y cuándo se paga el IRPF exactamente?

Lo pagarás cuando presentes la declaración de la renta del año siguiente a la venta. No en notaría.

¿Queda todo claro? Ahora, vamos a hablar del otro impuesto.

Plusvalía

La plusvalía municipal (o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, “IIVTNU” para los amigos) es otro clásico.

La cobra el ayuntamiento y grava elincremento de valor del suelo, ojo, NO de la vivienda. Aquí no se mira si tú has ganado dinero o no, se mira cuánto “dicen los datos catastrales” que ha subido el terreno desde que lo compraste.

Es una manera de ajustar lo que ganas por la posible especulación frente a lo que se acaba pagando por el inmueble.

¿Cómo se calcula ahora?

Desde hace poco puedes elegir entre dos formas de calcularla. Y siempre conviene mirar cuál te sale más barata:

1. Método objetivo (por coeficientes)

• El ayuntamiento aplica unos coeficientes sobre el valor catastral del suelo. Es un cálculo estándar.
• Muchos ayuntamientos han subido los coeficientes últimamente, así que suele salir más cara que antes.

2. Método real (por ganancia real)

• Se calcula la diferencia entre lo que pagaste y lo que vendes.
• Luego se aplica el porcentaje del valor del suelo dentro del valor total catastral.

Este segundo método suele ser más favorable si has ganado poco o nada.

Puedes elegir el método más favorable. No estás obligado a aceptar el cálculo que te dé el ayuntamiento si ves que el otro método te sale mejor.

Cuándo no hay que pagar plusvalía

Cuando no hay incremento en el valor del terreno. Si el suelo no ha subido respecto al que refleja tu compra, no debes pagar.

Eso sí: la operación hay que comunicarla igualmente al ayuntamiento y justificarla.

Plazo para pagar

Si tienes que pagarlo, tienes 30 días hábiles desde la firma de la compraventa para liquidar la plusvalía en tu ayuntamiento. Es un plazo corto, así que siempre aviso a los vendedores para que no se les pase.

¿Qué gastos adicionales debe tener en cuenta un vendedor?

Ahora que ya has visto los dos impuestos clave, déjame hablarte de otra cosa que también suele pillar por sorpresa: los gastos extra que asume el vendedor cuando pone su vivienda a la venta.

Aquí no hablamos de más impuestos, pero sí de todo lo que rodea la operación. Son gastos normales, los tiene todo el mundo, pero conviene que los conozcas para que puedas calcular bien qué dinero te acabará quedando en el bolsillo. Que, al fin y al cabo, es lo que te ha preocupado al llegar a este artículo, ¿me equivoco?

Voy por partes.

1. Comisión de la agencia inmobiliaria

Si decides apoyarte en mí para vender tu casa, cosa que te recomiendo si quieres venderla con éxito, ten en cuenta que las inmobiliarias cobramos una comisión por intermediación.

Esta comisión solo se paga si se vende la vivienda, y suele estar entre un 3 % y un 6 % del precio final, más el IVA. Es un coste que asume el vendedor, no el comprador.

Aun así, una buena agencia es una inversión segura, porque acabarás vendiendo a mejor precio, y eso hace que siempre valga la pena.

2. Certificados obligatorios

Para poder firmar la venta, la ley te pide 3 documentos:

1. Certificado de eficiencia energética (CEE). Es obligatorio para vender en España. Te lo hace un técnico. El precio suele estar entre 60 € y 150 €, según el tamaño y la zona.
2. Cédula de habitabilidad (solo en Cataluña). Aquí, en Cataluña, la cédula es imprescindible. Demuestra que la vivienda cumple las condiciones mínimas para vivir en ella. Si está caducada o no la tienes, hay que pedir una nueva.
3. Certificado de deudas con la comunidad. El administrador o el presidente de la comunidad debe firmar un papel que diga que estás al día con las cuotas. Esto evita problemas al comprador.

3. Gastos de notaría

En una compraventa, casi todos los gastos de notaría los paga el comprador, pero hay un detalle que mucha gente desconoce: la escritura original la paga el vendedor.

No es un gasto grande, pero conviene tenerlo en cuenta.

4. Cancelación de la hipoteca

Si tu vivienda todavía aparece en el Registro con una hipoteca, aunque ya esté pagada, hay que dejarla cancelada antes de la venta. Eso genera dos tipos de gastos:

• La escritura de cancelación en la notaría.
• El registro, para que la carga desaparezca del todo.
• Y, si aún te queda capital pendiente, puede haber una comisión por cancelación anticipada según tu contrato con el banco.

Todo esto corre a cargo del vendedor.

5. IBI y suministros

Aquí hay bastante confusión, así que te lo aclaro rápido.

ElIBI no es un impuesto por vender, es un impuesto anual por ser propietario. La ley dice que lo paga quien sea dueño el1 de enero.

Ahora bien, al vender, lo que he visto que es muy habitual es prorratearlo: Tú pagas el recibo anual como siempre y el comprador te devuelve la parte proporcional desde la fecha de compra hasta final de año.

Es un acuerdo que se deja por escrito en la notaría.

En cuanto a los suministros (luz, agua, gas…), debes dejarlos pagados y sin deudas.

Estos son todos los impuestos y gastos a tener en cuenta al vender una vivienda en Cataluña. Si te he resuelto todas tus dudas, piensa en mí la próxima vez que pienses en vender un inmueble, y contáctame.